قوانین راجع به مشاعات آپارتمان و آپارتمان نشینی

با پیشرفت جوامع شهری امروزه شاهد آن هستیم که آپارتمان نشینی روز به روز افزایش می یابد. البته زندگی با آرامش و برقراری نظم در یک مجتمع مسکونی چند طبقه که در هر طبقه از آن، چند واحد وجود دارد نیازمند قوانین و دستورالعمل‌هایی است که باید توسط همه‌ی ساکنین ساختمان رعایت شود.  این قوانین از آن جهت حائز اهمیت هستند که جمعیتی که بدون نسبت خویشاوندی و دوستی باید در یک ساختمان زندگی کنند با وجود تفاوت در فرهنگ و تفاوت در دیدگاه، مشکلاتی را خواهند داشت. به اعتقاد بسیاری از کارشناسان، مشکلات آپارتمان نشینی و اختلاف میان همسایگان به دلیل نادیده گرفتن حقوق یکدیگر و عدم توافق آنها در نحوه استفاده از مشاعات است.

قوانین مشاعات آپارتمان

در اصطلاح به زمین یا مال مشترک، مشاع می گوییم. به عبارتی این مال تقسیم‌بندی نشده است. طبق قوانین مشاعات آپارتمان، منظور از مشاعات بخش هایی است که تمامی ساکنین از آن استفاده می‌کنند. همچنین این بخش ها در سند مالکیت خصوصی هیچکس ذکر نمی شود. بر اساس ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی نرم افزار شارژ ساختمان، مشاعات آپارتمانی شامل مواردی از قبیل زیر است:

• اسکلت ساختمان
• درها
• پنجره‌ها
• پله‌ها و پاگردهای خارج از بخش اختصاصی
• محوطه ساختمان
• باغ‌ها
• پارک‌ها
• زمین زیربنا
• پمپ آب
• منبع آب
• مرکز حرارت و تهویه
• آسانسور
• تابلوهای برق
• کنتورها
• اتاق سرایدار
• چاه‌های فاضلاب
• لوله‌ها
• گذرگاه‌های زباله
• پارکینگ

معمولا در بین ساکنین آپارتمان ها، بیشتر بحث و اختلاف نظرها بر سر مشاعات ساختمان است چون در مورد آن تعریف درست و دقیقی عنوان نشده است و یا از قوانین مشاعات آپارتمان، اطلاعی ندارند. در این بخش به برخی از مهمترین قوانین مشاعات آپارتمان اشاره می کنیم.

• همه ی ساکنین آپارتمان باید به اندازه معین از مشاعات استفاده کنند. طوری که برای استفاده ی سایر ساکنین ساختمان مانعی نباشد.
• هیچکدام از ساکنین ساختمان حق تصرف مشاعات ساختمان و یا حق واگذاری آن به فرد دیگری را ندارند، مگر در صورتی که با ساکنین ساختمان توافق شود.
• ایجاد تغییر در نقشه ساختمان بدون اخذ مجوزهای لازم و رضایت تمام ساکنین ساختمان، ممنوع است.
• ماشین ها نباید در قسمتی غیر از قسمت مالک، پارک شوند.
• استفاده اختصاصی ساکنین از آب و برق مشاع ساختمان، ممنوع است.
• قرار دادن کیسه زباله در راهرو، ممنوع است.
• هر گونه تغییر رنگ و شکل در ساختمان که باعث ناهماهنگی و بر هم زدن نمای ساختمان شود، ممنوع است.
• استفاده از مشاعات، نباید به صورتی باشد که مورد آزار و اذیت دیگر ساکنین شود.
• جابه جایی مصالح ساختمانی و اسباب کشی با آسانسور، ممنوع است.
• پس از ساعت 12 شب رعایت سکوت کامل در ساختمان، الزامی است.

چهار مورد از مهمترین قوانین آپارتمان نشینی، که جزو قوانین مشاعات آپارتمان محسوب می شوند، شامل موارد زیر می باشند:

زباله‌

به عنوان یک همسایه که به محیط خود اهمیت می‌دهد، باید از ریختن زباله و شیرابه در راه‌پله، پاگرد، آسانسور و حیاط خودداری کنید.

حیوانات خانگی

حیوانات خانگی را در محوطه پارکنیگ و راه‌پله‌ها رها نکنید.

استفاده از پارکنیگ

اگر پارکینگ اختصاصی دارید، ماشین و فرش خود را در آن نشویید.

راه‌پله‌

طبق متن قوانین آپارتمان نشینی، راه‌پله بخش مشاع ساختمان است. بنابراین آن را انباری نکنید. با گلدان و جاکفشی راه‌پله را اشغال نکنید.

قانون مشاعات پارکینگ آپارتمان

در قوانین مشاعات آپارتمان، پارکینگ بسیار حائز اهمیت است. تقسیم مشاعات از قسمت پارکینگ به دو روش انجام می شود. این دو روش به شرح زیر است:

• تعلق به صورت اختصاصی: یعنی انباری که مساحت و موقعیت آن به طور دقیق در سند ذکر شده است. در واقع ملک اختصاصی مالک آپارتمان به حساب می آید.
• تعلق پارکینگ به هر کدام از واحدها به صورت مشاع: یعنی این پارکینگ ها در صورت جلسه ای که بین واحدها امضا می شود، به طور مشاع می توانند مورد استفاد قرار بگیرند.

حال که با روش تقسیم مشاعات پارکینگ ساختمان آشنا شدیم، بهتر است تا نکاتی را که باید برای این موضوع، طبق قوانین مشاعات آپارتمان رعایت شود، بدانیم. این نکات عبارت اند از:

• هر کدام از واحدهای ساختمان تنها دارای یک پارکینگ هستند. به این معنا که مالک تنها مجاز به پارک یک ماشین است.
• پارک ماشین در جایی به غیر از پارکینگ اختصاصی هر واحد و همچنین پارک ماشین در قسمت های مشاع درون پارکینگ که برای رفت و آمد راحت تر و دور گرفتن ماشین ها در نظر گرفته شده است، ممنوع می باشد.
• هیچ کدام از واحدها، اجازه ی اجاره یا فروش پارکینگ به اشخاص دیگر را ندارند.
• استفاده از پارکینگ برای برگزاری جشن ها و مجالس اختصاصی ساکنان تنها با اجازه مدیر ساختمان و رضایت همه ی ساکنین ساختمان، امکان پذیر است.
• پارک ماشین بدون اجازه در پارکینگ واحدهای دیگر، خلاف قانون است. در صورت اقامه دعوا از طرف مالک، باید اجاره بهای زمان تصرف که کارشناسان دادگستری آن را مشخص می کنند، به مالک پرداخته شود.

هزینه تعمیر مشاعات آپارتمان

هزینه های مشاعات ساختمان شامل موارد زیر می باشند:

• استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان، تاسیسات و تجهیزات
• هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان

همه ساکنین موظف به پرداخت هزینه های مشاعات ساختمان می باشند. سهم هر یک از ساکنین بر اساس متراژ واحدها تعیین می گردد. مالکان می توانند با توافقات بین خود و تنظیم قرارداد نحوه پرداخت و تقسیم سهم خود را مشخص سازند. برای تعیین این سهم همچنین می توان از بهترین وکیل شیراز کمک گرفت.

کلام آخر

بدیهی است که اگر اصول و آنچه عرف میان ساکنین یک ساختمان است را رعایت نکنیم، علاوه بر سلب آرامش خود و سایر ساکنین ساختمان ممکن است مورد سوء ظن و شکایت همسایه‌ها نیز قرار گیریم. زیرا در صورت رعایت نکردن هرکدام از قوانین سکونت در مجتمع، ساکنین آن می‌توانند از فرد خاطی شکایت کنند و در برخی موارد طلب خسارت نمایند. پس بهتر است تا با رعایت حق و حقوق ساکنان، از بروز اختلافات که به دنبال خود صرف هزینه و وقت زیادی را به دنبال دارد، جلوگیری به عمل آوریم.