دستور تخلیه فوری ملک و شرایط آن

دعاوی مربوط به تخلیه، جز مواردی هستند که فردی با رضایت و اجازه مالک، ملکی را به تصرف خود درآورده است، مثل قرارداد اجاره. به عبارتی بارزترین و فراگیرترین مصداق دعوای تخلیه، عقد اجاره است. در این دعاوی، صرفنظر از اینکه ملک برای سکونت اجاره داده شده باشد یا برای کسب و پیشه، اگر شرایط لازم تحقق یابد، مالک می تواند با مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف تقاضای تخلیه نماید. در ادامه به نکات مهم حقوقی در دستور تخلیه فوری ملک می پردازیم. وکلا برتر با داشتن تسلط بر قوانین شرایط مختلف تخلیه، راهنمای خوبی برای شما در پرونده های مرتبط با این موضوع، خواهند بود. با ما همراه باشید.

دستور تخلیه فوری ملک

دعاوی تخلیه یکی از پرتکرارترین دعاوی مطرح در مراجع ذی‌صلاح قضایی می باشند. این دعوا  در روابط میان مالک و مستأجر همیشه بسیار پیچیده بوده است. از این رو قانون گذار مبحث اجاره را در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، 1362 و 1376 تصویب نموده است. دستور تخلیه فوری ملک تصمیمی قضایی است که در مبحث عقد اجاره مطرح می شود.باید بدانید که از خصوصیات عقد اجاره این است که مستاجر فقط مالک منافع می شود. به عبارتی عین مستاجره همچنان در مالکیت موجر باقی می ماند. برای اقامه این دعوا تخلیه مالک باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کند. مگر در مورد حق سرقفلی و حق کسب و پیشه که در این موارد باید به دادگاه رجوع کند.

طرح دستور تخلیه فوری ملک

همانطور که در قسمت قبل گفتیم، قانون گذار مبحث اجاره را در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، 1362 و 1376 تصویب نموده است. اگر قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 باشد، صاحب ملک می تواند پس از پایان مدت اجاه تقاضای دستور تخلیه فوری ملک را داشته باشد. این کار بسیار سریع و ظرف یک هفته انجام می پذیرد. زیرا دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه رسیدگی و خارج از نوبت رسیدگی صادر می شود و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست.

شرایط حکم تخلیه فوری ملک

عقد اجاره ممکن است به موجب سند عادی یا سند رسمی تنظیم شود.

• در عقد اجاره با سند عادی با وجود شرایطی که در ادامه عنوان می کنیم و انقضای مدت اجاره، چنانچه مستأجر از تخلیه ملک خودداری کند، بنا به تقاضای مالک، با تقدیم دادخواست، تخلیه فوری یا دستور تخلیه توسط اجرای احکام دادگستری ظرف مهلت یک هفته صورت خواهد پذیرفت.
• اما در عقد اجاره با سند رسمی چنانچه مستأجر پس از منقضی شدن مدت اجاره از تخلیه مورد اجاره خودداری کند، بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام او، تخلیه فوری یا دستور تخلیه توسط دایره اجرای ثبت صورت خواهد پذیرفت.

در این قسمت می خواهیم شرایط لازم برای دستور تخلیه فوری ملک را بررسی کنیم. حکم تخلیه فوری، زمانی تحقق پیدا می‌کند که روابط موجر و مستأجر مطابق با قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد. یعنی اجاره در سال 1376 و یا بعد از آن منعقد شده باشد. همچنین شرایط خاص آن قانون در قرارداد طرفین حکم فرما باشد. به طور کلی برای اینکه موجر بتواند مطابق قانون تقاضای صدور تخلیه فوری داشته باشد، باید شرایط زیر برای اینکار فراهم باشد:

• اجاره نامه مدت داشته باشد.
• اجاره نامه در دو نسخه تنطیم شود. هر دو نسخه اجاره نامه به امضاء موجر و مستأجر برسد. همچنین هر دو نسخه اجاره نامه به امضاء دو نفر شاهد برسد.
• مدت اجاره تمام شده باشد.
• مبلغ ودیعه به مستاجر پرداخت شود یا در حساب دادگاه تودیع شود.
• احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجر

این نکته حائز اخمیت دا به خاطر داشته باشید که چنانچه، هر کدام از شرایط بالا وجود نداشته باشد، امکان صدور دستور تخلیه یا حکم تخلیه فوری  وجود نخواهد داشت.

شرایط گرفتن حکم تخلیه ملک

در صورتی که شرایط مقرر قانونی جهت دستور تخلیه فوری ملک که در قسمت قبل بیان شد وجود نداشته باشد، نگران نباشید. زیرا همچنان امکان تخلیه ملک وجود خواهد داشت. در چنین شرایطی می بایست به طرح دعوای تخلیه ملک اقدام نمود. این دعوا برخلاف تخلیه فوری، فوریت ندارد. روند این کار با تشکیل جلسه دادگاه و صدور حکم امکانپذیر است. موارد و شرایط گرفتن حکم تخلیه عادی عبارت است از:

• زمانی که مدت قرارداد اجاره منقضی شود و مستاجر ملک را تخلیه نکرده و شرایط مقرر قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 احراز نشود.
• مستأجر از پرداخت اجاره بها خودداری نماید.
• در قرارداد اجاره شرط شده باشد که ملک به دیگری منتقل نشود اما مستأجر بر خلاف شرط مذکور ملک را به دیگری منتقل نماید.
• مستأجر از ملک استفاده‌ای غیر مشروع کرده باشد
• فسخ قرارداد اجاره و عدم تخلیه ملک

مراحل اجرای دستور تخلیه فوری ملک

بعد از ارسال دستور تخلیه فوری ملک به واحد اجرای احکام شورا حل اختلاف:

• ابتدا برای آن پرونده اجرایی تشکیل و یک شماره اختصاصی به عنوان شماره کلاسه بایگانی اجرای احکام تشکیل می شود.
• سپس دستور تخلیه بدون نیاز به صدور اجراییه که در دادگاه ها مرسوم است توسط مامور اجرای احکام به مستاجر ابلاغ می‌شود. مأمور ابلاغ مکلف است دستور تخلیه فوری را ظرف ۲۴ ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه دوم رسید دریافت کند. در صورت امتناع و خودداری مستاجر از دادن رسید مراتب را در ابلاغیه قید و ظرف سه روز نسبت به اجرای دستور اقدام کند . در ابلاغیه به مستاجر اخطار می شود که ظرف سه روز ملک را تخلیه کند در غیر این صورت توسط مامور اجرا با هماهنگی کلانتری محل عملیات تخلیه اجرا خواهد شد.

در نظر داشته باشید که اگر، اجرای دستور تخلیه به تعویق بیفتد شخص خاطی و‌ متخلف اعم از قاضی یا عضو شورا یا امور اجرا به مجازات اداری محکوم می‌شود. این موضوع در مواد ۳۴ به بعد قانون جدید شورای حل اختلاف مصوب سال ۱۳۹۴ آمده است. همچنین اگر مستاجر شخصا محل  را تخلیه نکند پس از سه روز از زمان ابلاغ تخلیه، طی نامه‌نگاری میان شورای محل و کلانتری محل مامورین نیروی انتظامی به همراه مامور اجرا در محل حاضر می شوند و  نسبت به تخلیه آن محل و سپس صورتجلسه کردن آن اقدام می کنند.

نکات حقوقی دستور تخلیه فوری ملک

بحث دستور تخلیه فوری ملک دارای نکات حقوقی است که بهتر است برای آگاهی از این نکات، از مشاوره با بهترین وکیل ملکی در تهران و شهرستانها، که تخصص کافی در این دعاوی دارد، بهره مند گردید. در این قسمت به برخی از این نکات نگاهی می اندازیم.

• رسیدگی به درخواست تخلیه فوری، در صلاحیت شورای حل اختلاف است. البته صلاحیت شورای حل اختلاف به رسیدگی دستور تخلیه خاص موردی است که قرارداد اجاره عادی باشد. امضای دو شاهد در قرارداد وجود داشته باشد. قرارداد کتبی باشد. مدت و مبلغ در قرارداد ذکر شود.
• در صورتیکه قرارداد اجاره رسمی باشد، مرجع صدور دستور تخلیه و صدور اجراییه در خصوص تخلیه دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و اداره اجرای ثبت است.
• دستور تخلیه با اجاره نامه عادی فقط خاص موردی است که محل، برای سکونت اجاره شود. شورای حل اختلاف در هیچ فرضی صالح به رسیدگی به درخواست دستور تخلیه یا حکم تخلیه امکان تجاری نیست.
• شورای حل اختلاف و مرجع صدور دستور تخلیه دستور پرداخت مبلغ قرض الحسنه یا رهن یا پول پیش به حساب صندوق دادگستری و حساب معرفی شده از سوی مرجع صدور دستور تخلیه را نیز میدهد.
• مستاجر، مطابق شرایط و به کیفیتی که در قانون شورای حل اختلاف و آیین نامه اجرایی آن آمده است تا دو بار حداکثر به مدت 20 روز میتواند مهلت بگیرد.
• تقاضای دستور تخلیه به موجب دادخواست و از طریق دفاتر خدمات قضایی انجام می شود از جمله دعاوی غیر مالی است.
• اگر موجر مدعی عدم پرداخت اجور معوقه یا ورود خسارت به ملک خود باشد می تواند در این خصوص مستقلاً طرح دعوا کند. همچنین مبلغ پول پیش واریزی در صندوق دادگستری ضمن اجرای دستور تخلیه را توقیف کند.

فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه

در خلال این مقاله به تفاوت هایی بین دستور تخلیه فوری ملک  و حکم تخلیه ارائه کردیم. در این قسمت به منظور سخن پایانی، لازم است تا لیستی از این موارد را که شامل موارد زیر می شود، بدانید. این موارد به شرح زیر است:

• سریع بودن دستور تخلیه. دستور تخلیه در قالب دستور قاضی است. از این رو بسیار سریع صورت می‌گیرد. نیازی هم به تشکیل جلسه رسیدگی و صدور حکم نمی‌باشد.
•  پس از ابلاغ دستور تخلیه، مستأجر مکلف است ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه یا شورای حل اختلاف نسبت به تخلیه اقدام نماید.  در صورتی که این مهلت، در خصوص حکم تخلیه 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه می باشد.
• صدور دستور تخلیه مستلزم انقضای مدت اجاره می باشد. در صورتی که برای حکم تخلیه این موضوع مطرح نیست.