حق شفعه چیست؟
یکی از موضوعاتی که در حوزه اموال و مالکیت قرار می گیرد اخذ حقی به نام به حق شفعه می باشد. اگرچه این حق چیزی نیست که زیاد با آن سر و کار داشته باشید یا به گوشتان بخورد اما این حق دارای کاربرد بسیاری است. قبل از شروع بحث باید بدانید که به طور کلی شفعه در لغت به معانی زیر می باشد:
- خواهشگری چیزی که شخصی می خواهد و یا مال و ملک
- حق سبقت و تقدم همسایه بر سایر خریداران خانه و زمین همسایه با شروط مساوی
به حق شفعه از ماده 808 الی 824 در قانون مدنی پرداخته می شود. به منظور مطالعه بیشتر در قانون مدنی ایران کلیک کنید: اقامتگاه در قانون مدنی
حق شفعه
همانطور که در ابتدا عنوان کردیم، به این حق در قانون مدنی پرداخته می شود. از این رو به تعریف این حق با توجه به قانون مدنی می پردازیم. ماده 808 قانون مدنی در رابطه با حق شفعه اذعان می دارد: هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی، بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه ی خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه ی مبیع را تملک کند.
البته در ارتباط با اسقاط این حق نیز باید بدانید ماده 822 قانون مدنی اذعان می دارد: این حق قابل اسقاط است. اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور کند، واقع می شود. این نکته را نیز به خاطر بسپارید که همانطور که در ماده 822 بیان شد که حق شفعه قابل اسقاط است، این اسقاط یا به صورت دو صورت زیر می باشد:
- عملی
- لفظی: مانند اینک بگوید من اخذ به شفعه نمی کنم.
اوصاف حق شفعه
در تعریف حق شفعه دو وصف بسیار مهنم از قرار زیر وجود دارد که بسیار حائز اهمیت اندک
- مالی بودن: این حق از این جهت مالی می باشد که به شفیع حق می دهد که مال فروخته شده را تملک کند.
- عینی بودن: عینی بودن به این معناست که برای اعمال حق خود نیازی به اقامه دعوا علیه خریدار نیست
ارکان حق شفعه
برای ایجاد حق شفعه باید شرایطی موجود باشد. به عبارت یباید بگوییم که اگر هرکدام از این ارکان موجود نباشند این حق برای فرد تحقق نمیابد. ارکان این حق به شرح زیر است:
- باید مال مورد نظر غیر منقول ذاتی باشد: منظور از مال غیرمنقول ذاتی ، مالی است که انسان در آن دخل و تصرفی نکرده باشد. مثال : زمین
- مال مورد نظر باید مشاع باشد: منظور از مشاع شراکتی بودن مال است. این حق زمانی به وجود میاید که مال مورد نظرمشترک بین دو شریک باشد.
- باید قابل تقسیم باشد: در صورتی که مال مورد نظر قابل تقسیم نباشد حقی ایجاد نمی شود.
- نقل و انتقال مذکور باید از طریق عقد بیع باشد: یعنی یکی از دو شریک سهم خود را از طریق بیع واگذار کند. در صورت واگذاری سهم از طریق سایر عقود این حق ایجاد نمی شود.
- تعداد شرکا باید دو نفر باشد: اگر تعداد شرکا بیشتر از دو نفر باشد این حق ایجاد نمی شود.
- انتقال تمام سهم توسط شریک باید صورت بگیرد: زمانی حق شفعه ایجاد می شود که شریکی که تصمیم به فروش مال خود می گیرد، تمام سهم خود را بفروشد. در غیر اینصورت این حق ایجاد نمی شود.
- حق شفعه فوریت دارد: شریک به محض اینکه آگاه شود که شریک خود در حال انتقال سهم الشرکه خود است می تواند با یک مشاور حقوقی برای اجرای حق شفعه خود اقدام نماید.
در ادامه به دو مورد از مهمترین این ارکان و ویژگی های حق شفعه اشاره می کنیم و هرگدام را جداگانه مورد بررسی قرار می دهیم. با ما همراه باشید.
پس گرفتن ملک با همان مبلغ فروخته شده به وسیله حق شفعه
تصور کنید یکی از شرکا تحت عنوان شریک اول، سهم خود را از ملک مشاع می فروشد. در این شرایط شریک دوم برای گرفتن مال به سراغ مشتری یا خریدار می رود. اما در این هنگام ممکن است مشتری بخواهد مبلغی بیشتر از آنچه به فروشنده یا شریک اول از شریک دوم دریافت نماید. با استفاده از حق شفعه و ویزگی های این حق، قانون اجازه این کار را به او نمی ده. در نتیجه شریک دوم هنگام استفاده از این حق باید مبلغی را که خریدار پرداخته است، نه کمتر و نه بیشتر به او بپردازد.
فورت در این حق جزو دیگر موضوعات مهم می باشد که آن را نیز بررسی می نماییم.
فوریت در حق شفعه
در بررسی این مورد نیز همان شرایط قسمت قبل را در نظر بگیرید. از لحاظ قانونی، آگاهی یعنی علم و اطلاع شریک دوم از انجام معامله و آگاهی از وجود حق شفعه از جمله موارد فوریت است. پس به این نکته توجه نمایید که اگر برای شما این حق به وجود آمد و خواستید این حق را اعمال کنید، باید بدانید که این حق، فوری است. پس بنابراین درنگ و تاخیر در اخذ شفعه، طبق قانون مدنی ایران، سبب از بین رفتن حقتان می شود. مهلت عرفی اجرای این حق معمولا از تاریخ آگاهی از وقوع معامله است.
اقدام قانونی به این صورت است که طبق رای وحدت رویه صادره در دیوان عالی کشور و رویه قضایی، باید دعوا را به طرفیت خریدار و شریک با هم مطرح کرد تا از نظر حقوقی قابل استماع باشد.
آثار حق شفعه
حق شفعه آثاری دارد که در این بخش به عنوان سخن پایانی به بررسی این آثار می پردازیم. این آثار عبارت اند از:
- همانطور که گفتیم، زمانی که بیع صحیحی واقع می شود طبق ماده 808 حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد می شود. بنابراین این حق از آثار بیع صحیح می باشد. در صورتی که بیع به هر دلیلی باطل باشد این حق برای شریک دیگر به وجود نمی آید. زیرا مشتری مالکیتی بر مبیع به دست نمی آورد.
- همانطور که در قسمت قبل از در توضیع ارکان این حق عنوان کردیم، فوریت یکی از ارکان اساسی این بحث است. البته گفتنی است که اجرای فوریت این حق، بسته به عرف و عادات مردم متفاوت است.
- اجرای این حق از تاریخی است که شفیع از انعقاد عقد بیع مطلع می شود.
- شفیع نمی تواند حق شفعه را فقط برای یک قسمت از ملک اجرا نماید. در این خصوص قانون مدنی اذعان می دارد که در خصوص عبارت بالا که حق شفعه را نمی توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود. صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نماید. بنابراین شفیع نمی تواند نسبتی به بخش از سهم الشرکه شریک اقدام نماید. یا به عبارت بهتر باید بگوییم که وی باید نسبت به تمام آن اقدامات لازم را انجام دهد. یا به طورکامل از این حق صرف نظر نماید.
