تمدید قرارداد اجاره و نکات حقوقی آن

یکی از مواردی که در بخش اجاره ملک بین مالک و مستاجر مطرح است، تمدید قرارداد اجاره است. زمانی‌که مهلت این قرارداد تمام شود، دو حالت کلی از قرار زیر وجود دارند.

• مستاجر ملک را تخلیه می‌کند.
• مستاجر با موجر به توافق می‎‌رسند تا مستاجر، مدت بیشتری در مورد اجاره بماند.

البته این نکته قابل ذکر است که امروزه با نرخ بالای اجاره بها و زمانی که برای جست و جو  یک خانه مناسب باید صرف شود، در بیشتر مواقع افراد سعی می کنند تا با مالک خود توافق کنند و قرارداد اجاره را تمدید نمایند. از این رو این قرارداد یکی از قراردادهایی است که ممکن است چند سال میان مالک و مستاجر به طور روزانه، ماهانه و یا سالانه تمدید شود. بهترین وکیل ملکی در تهران و شهرستانها با ارائه مشاوره تخصصی، راهنمای شما خواهد بود.

روش های مختلف تمدید قرارداد اجاره

روش های متفاوتی برای تمدید قرارداد اجاره وجود دارند. این روش ها عبارت اند از:

تمدید قرارداد در بنگاه املاک

در همین ابتدا باید بگوییم که بهترین و مطمئن‎ ترین روش تمدید قرارداد اجاره، مراجعه و تمدید آن در بنگاه معاملات ملکی است. وقتی که تمدید در بنگاه انجام شود، برای قرارداد جدید که بین موجر و مستاجر دوباره منعقد می ‎شود، می ‎توان کد رهگیری جدید دریافت کرد. این تمدید اجاره در بنگاه معاملات املاک، به شیوه‌ های زیر انجام می ‎شود:

• تمدید اجاره در سامانه سراسری املاک کشور و دریافت کد رهگیری
• پشت‌نویسی اجاره‌نامه
• تنظیم اجاره‌نامه جدید و یا متمم قرارداد اجاره

تمدید شفاهی قرارداد

برخلاف تمدید قرارداد اجاره در مشاور املاک که مناسب ترین راه است، این روش نامناسب‎ ترین روش تمدید می باشد. در صورت بروز اختلاف، طرف ‎های قرارداد از نظر اثبات توافقاتی که بین خود دارند، امکان دارد که دچار مشکل شوند.

تمدید قرارداد بین طرفین

به این روش تمدید قرارداد اجاره، در اصطلاح تمدید اجاره به صورت دستی نیز می گوییم. این نوع از تمدید در مواردی است که مالک و مستاجر به جای مراجعه به بنگاه املاک، تصمیم می‎ گیرند به شکل دستی و پشت نویسی، قرارداد را تمدید کنند. در این مورد شهود نیز قولنامه ملک را امضا می کنند و پشت‌ نویسی به طور دقیق و صحیح انجام می شود.

افزایس نرخ تمدید قرارداد اجاره

در حالت کلی، این موضوع بستگی به توافق موجر و مستاجر دارد. افزایش نرخ به یکی از طرق زیر اعمال می شود:

• افزایش فقط در اجاره
• اعمال نرخ افزایش فقط در ودیعه
• فزایش در هر دو مبلغ ودیعه و اجاره بها

قوانین تمدید قرارداد اجاره 

موارد قانونی که هنگام تمدید قرارداد اجاره باید رعایت شوند عبارت اند از:

• برای تمدید قرارداد، باید شروط یا تغییراتی در آن صورت گیرد.
• کلیه شرایط و تغییرات جدید، به طور دقیق و با جزئیات باید در اجاره‌نامه جدید درج شود.
• در زمان تمدید اجاره، افرادی به عنوان شاهد باید حضور داشته باشند. این بدین منظور است که در مواردی که لازم است، افراد تحت عنوان شاهد قرارداد اجاره را امضا کنند.
• اقدام و الزام برای امضا شهادت شهود به این دلیل است که اگر اختلاف و دعوایی بین موجر و مستاجر رخ داد، شهود در مراجع قانونی حاضر و شهادت بدهند.
• بهتر است که افراد برای تنظیم قرارداد اجاره جدید یا تمدید آن از متن‎ های آماده در اینترنت، استفاده نکنند. به عبارتی باید این کار را به مشاور املاک متخصص، محول کنند. مشاور املاک با توجه به شرایط واقعی هر دو طرف قرارداد، یک قرارداد اجاره‌ای صحیح برای آنها تنظیم می کند.
• دریافت کد رهگیری برای کلیه معاملات ملکی چه خرید و فروش و چه اجاره ملک، مطابق قانون اجباری است. در نتیجه، این امر در زمان تمدید اجاره‌ نامه نیزباید رعایت شود.
• بنگاه صرفا باید هزینه کمیسیون تمدید را دریافت کند. این بدان معناست که بنگاه معاملات املاک، حق دریافت مبالغ بیشتری برای دریافت کد رهگیری و غیره، ندارد.
• هزینه‌های تمدید اجاره‌ نامه توسط اتحادیه املاک به بنگاه‌ های ملکی، ابلاغ می‎ شود.
• بهتر است که موجر و مستاجر قبل از مراجعه به بنگاه، برای تمدید قرارداد اجاره از مبلغی که اتحادیه برای بنگاه‎ های معاملات ملکی تعیین می‎ کند آگاه باشند.
• قراردادهای ملکی باید فقط در بنگاه‎ های دارای جواز کسب از اتحادیه املاک، تنظیم و تمدید گردد. این امر از مشکلات احتمالی بعدی پیشگیری می کند. این مجوز باید در محدوده دید همه افراد باشد.

نکات حقوقی تمدید قرارداد اجاره

قرارداد اجاره، یکی از قراردادهایی است که ممکن است افراد مایل باشند به دلیل سختی جابه جایی هر ساله آن را تمدید کنند. در جریان تمدید قرارداد اجاره موارد زیر را پیش رو داریم:

• برخی از بخش های قرارداد هستند که نیازی به تغییر آنها وجود ندارد. بنابراین، می توان با نوشتن یک پاراگراف در پشت صفحه قرارداد اعلام کرد که این بندها به اعتبار خود، باقی هستند. این امر از منظر حقوقی معتبر است.
• برخی از مفاد قرارداد ممکن است دستخوش تغییر شوند که در این صورت باید مجددا نوشته شوند.
• همچنین، برخی از قراردادهای اجاره در سامانه ثنا تنظیم می شوند که از این جهت از اعتبار بسیار زیادی برخوردار هستند. بنابراین، نمی توان به صورت دست نوشته چیزی را به آنها اضافه نمود.

توافقی که برای تمدید قرارداد قبلی صورت می گیرد، خودش یک قرارداد جدید است. در نتیجه، با امضای طرفین اعتبار حقوقی پیدا می کند. به همین دلیل، خاطر نشان می شویم که مهم نیست این توافق کجا مکتوب شود. به عبارتی این قرارداد، می تواند در پشت همان قرارداد قبلی باشد. طرفین با رضایت کامل باید قرارداد جدید را امضا کنند.

کلام آخر

هنگام تمدید اجاره در بنگاه ها باید کد رهگیری این تمدید در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور، ثبت گردد. اگر افراد خود برای تمدید قرارداد اقدام نمایند، باید این موضوع را به خاطر داشته باشند که تمدید قرارداد اجاره با حضور دو شاهد عاقل و بالغ باید انجام گیرد. تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی نیز پیگیری مشکلات حقوقی در محاکم قضایی را با دشواری های زیاد روبرو می سازد.