ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره

بر اساس قانون مدنی ایران، عقد اجاره یکی از عقود لازم می باشد. این موضوع، بدان معناست که اصل بر لازم الاجرا بودن آن است. به عبارتی، کسی نمی تواند بدون دلیل موجه یا رضایت دیگری آن را فسخ نماید . فسخ این قرارداد، صرفا با رضایت دو طرف امکان پذیر می باشد. در این شرایط برای فسخ آن، باید یکی از موارد حق فسخ قرارداد اجاره موجود باشد. در صورت نیاز به مشاوره تخصصی در رابطه با ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره، پیشنهاد ما به شما مشاوره با بهترین وکیل ملکی در تهران و شهرستانها است. وی با داشتن تجربه و آگاهی کافی، بهترین راه را برای احقاق حقوق شما انتخاب خواهد کرد.

مراحل مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره

اگر شخصی بخواهد اجاره را قبل از پایان مهلت آن فسخ کند، می بایست خساراتی را به طرف مقابل پرداخت کند. پرداخت این خسارت یا در قرارداد تعیین می شود یا در صورت عدم تعیین حق پشیمانی، اثبات ضرر و زیان توسط دادگاه تعیین می شود. سپس حق مطالبه خسارت را به وی می دهد. لذا افرادی که طرف مقابل شان با فسخ قرارداد اجاره به آنها ضرر و زیانی وارد کرده است ، می بایست با نحوه مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره آشنا باشند.

در این بحث، مهم ترین موضوع آن است که این ضرر و زیان در شرایطی قابل مطالبه است که دریافت این خسارت در قرارداد اجاره پیش بینی شود. همچنین اگر طرف زیان دیده اقدام به اثبات ضرر و زیان خود در دادگاه نماید، البته اگر به دلیل موجهی همچون وجود عیب در ملک قرارداد فسخ شود، ضرر و زیان از سوی طرف مقابل فسخ کننده قابل مطالبه نیست . نحوه مطالبه ضرر و زیان نیز از طریق طرح دادخواست و بسته به میزان خسارت با مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی، خواهد بود .

مراحل مطالبه این ضرر و زیان عبارت اند از:

• به طور کلی، نحوه مطالبه این ضرر و زیان توسط موجر یا مستاجر، ابتدا نیازمند تهیه مدارک لازم است.
• تنظیم نمونه دادخواست و ارائه آن به مرجع مربوطه

در صورتی که مبلغ خسارت درخواستی خواهان تا سقف بیست میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف به موضوع رسیدگی می کند. این مبلغ اگر بیشتر باشد، دادگاه حقوقی صلاحیت رسیدگی به آن را دارد.

شرایط مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره

مطالبه در لغت، به معنای درخواست دریافت وجه است. برای این موضوع، شرایط و ویژگی هایی لازم است. مهم ترین شرایط و ویژگی های مطالبه این ضرر و زیان به شرح زیر است:

• بر اساس ماده 221 قانون مدنی، اگر شخصی تعهد کرده باشد که امری را انجام می دهد، اما از انجام آن خودداری کند، مسئول پرداخت خسارات است. به شرط اینکه در متن قرارداد، جبران خسارت تصریح شده باشد. لذا با توجه به ماده مذکور، یکی از مهم ترین شرایط مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره این است که در متن قرارداد اجاره، متنی با مضمون حق پشیمانی، درج شود. حق پشیمانی، به این معنا است که هر کدام از طرفین، در صورتی که بدون دلیل موجهی قصد فسخ قرارداد را دارند، بتوانند در مهلت مشخصی با پرداخت مبلغ تعیینی قرارداد را فسخ نمایند.
• حق پشیمانی، حتما باید به نحوی نوشته شود که مدت زمان امکان فسخ قرارداد، به صورت دقیق معین باشد. در غیر این صورت، برخی اعتقاد دارند که شرط مذکور باطل است.
•  این امر، معمولا از طریق دادگاه صورت می گیرد. ذکر این شرط در قرارداد، سبب نمی شود که در همان لحظه فسخ بتوان خسارات را از طرف مقابل، مطالبه کرد.

از جمله شرایط مطالبه خسارتی که در متن قرارداد پیش بینی نشده است، می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• وقوع فعل زیانبار توسط خسارت زننده
• احراز وقوع ضرر و زیان به خسارت دیده
• احراز رابطه سببیت میان فعل زیانبار و زیان وارده

اگر دادگاه وقوع این سه شرط را تصدیق کند، حکم به پرداخت خسارت و ضرر و زیان در خصوص فسخ قرارداد اجاره صادر می کند. حتی اگر، در متن قرارداد جبران خسارت مقرر نشود.

ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل

یکی از سوالات متداول آن است که آیا در صورت فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک در دعوای فسخ قرارداد ملک اجاره ای، هر کدام از طرفین حق دریافت خسارت خواهند داشت؟ در صورتی که هر کدام از طرفین در عقد اجاره، اعم از موجر یا مستاجر قرارداد را به استناد وجود دلیل موجهی که در قانون و قرارداد درج شده است، فسخ کنند؛ دریافت ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره میسر نیست.

• در حالتی که مورد اجاره، دارای وجود عیب و نقص فاحشی باشد، به نحوی که استفاده از ملک را برای طرف مقابل غیر ممکن کند یا در صورتی که موجر در مهلت مقرر، ملک را تحویل مستاجر ندهد و یا زمانی که یکی از طرفین، اقدام به کلاهبرداری در اجاره و رهن نماید و مال دیگری را به کسی اجاره دهد، یا وجود یکی از موارد مذکور در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، طرف مقابل به دلیل فسخ قرارداد حق دریافت خسارت ضرر و زیان را ندارد. همچنین در صورتی که یکی از طرفین، از اقداماتی که طبق قرارداد تعهد به انجام آنها می نماید، مثل رنگ آمیزی یا بازسازی ملک، امتناع ورزد یا زمانی که یکی از طرفین، طبق مفاد و متن قرارداد اجاره، حق فسخ قرارداد خود را اعمال کند، به دلیل موجهیه اعمال حق فسخ، طرف مقابل حق دریافت هیچ گونه خسارتی را ندارد.

ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره پس از تحویل

اگر فسخ قرارداد اجاره پس از تحویل ملک، به خاطر وجود عیب در مورد اجاره صورت پذیرد یا تعهد موجود در قرارداد توسط یکی از طرفین همچون بازسازی و تجهیز مورد اجاره انجام نشود، امکان دریافت ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره توسط طرف مقابل وجود ندارد. در حالی که اگر فسخ قرارداد صرفا به خاطر پیشمانی باشد، امکان مطالبه خسارات وجود دارد.

کلام آخر

احتمال ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره بسیار زیاد است. فسخ قرارداد توسط هر یک از طرفین صورت گیرد، ممکن است به طرف مقابل ضرر و زیان وارد کند. اگر می خواهید این کار بدون مشکل انجام گیرد و به حق و حقوق خود دست یابید بهتر است از تجربیات و سوابق وکیل استفاده نمایید.