تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری یا تجاری را چگونه انجام دهیم؟

کاربری هر ساختمان قبل از احداث آن در پروانه ساختمانی به طور دقیق تعیین می شود. سپس بعد از دریافت پایان کار ساختمان، این کاربری در سند آن ملک ثبت می‌شود. انواع گوناگون و مهم کاربری یک ملک را به طور کلی می‌توان به سه دسته مسکونی، تجاری و اداری طبقه بندی کرد. این نکته را در نظر بگیرید که بهترین وکیل ملکی در تهران و شهرستانها با توجه به تسلط کامل بر قوانین موضوعه و تجربه کافی در زمینه تغییر کاربری ملک مسکونی می تواند راهنمای شما باشد.

مراحل تغییر کاربری ملک مسکونی

یکی از بزرگترین دغدغه های مالکان املاک در شهرهای بزرگ نحوه تغییر ملک مسکونی به اداری یا تجاری می باشد. از آنجا که ارزش ملک تجاری بسیار بالاست افراد به تغییر کاربری املاک روی آورده اند. قبل از انجام هرگونه اقدام برای ساخت و ساز، صاحب ملک باید از شهرداری پروانه ساخت و ساز دریافت نماید. عدم دریافت این پروانه به این معناست که فرآیند ساخت و ساز انجام شده، غیر قانونی است. ضوابط به طور کامل در پروانه ساخت قید می شوند و مالک از نوع کاربری آن رضایت دارد. اگر مالک پس از ساخت ملک مسکونی از آن به عنوان ملک تجاری یا اداری استفاده کند، به عنوان متخلف شناخته می شود.

• ثبت درخواست در دفاتر خدمات و نوسازی
• بازرسی محل و صدور دستور نقشه جدید
• تهیه نقشه توسط مالک و صدور پروانه برای کاربری جدید ملک
• نوسازی ملک با کاربری جدید

تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری

تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری به دو شیوه کلی انجام می‌گیرد. این دو شیوه عبارت اند از:

• تغییر کاربری از راه تخریب و نوسازی
• تغییر کاربری از راه دریافت مجوز تغییر کاربری.

اما باید این نکته را خاطر نشان شویم که با توجه به محدودیت‌های موجود برای دریافت مجوز و همچنین وجود بافت فرسوده گسترده که نیاز به بازسازی دارد تغییر کاربری ملک، بیشتر مواقع از طریق تخریب و نوسازی انجام می‌شود.

برای تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری مراحل زیر را پیش رو دارید:

• رجوع به شهرداری و پرداخت عوارض سالیانه ملک.
• مراجعه به سازمان‌ها و ادارات لازم برای تکمیل مدارک اولیه.
• رجوع به دفتر خدمات نوسازی ناحیه و ارائه درخواست از طریق فرمی که در آن کاربری قدیم و کاربری جدید جهت تغییر، ثبت می‌شود.
• در مرحله چهارم یک ناظر برای بررسی ملک فرستاده می‌شود. این فرد می‌باید ابتدا اطلاعات موجود در فرم درخواست را با ملک مطابقت دهد. در صورت عدم وجود اختلاف بین این دو، سایر شرایط مورد نیاز برای تغییر کاربری ملک را نیز باید بررسی نماید. در صورتی که مغایرتی در این موارد وجود داشته باشد، مالک باید ابتدا برای رسیدگی به آن اقدام کند.
• دفتر خدمات نوسازی در این مرحله دستور نقشه جدید که متناسب با کاربری مورد درخواست است را صادر خواهد کرد. سپس در این نقشه اطلاعات مربوط به ملک اداری مشخص خواهد شد.
• مالک در این مرحله، طبق نقشه برای طراحی نقشه اصلی اقدام خواهد کرد. همچنین موارد مذکور در دستور نقشه را در نقشه اصلی، لحاظ می‌کند.
• پس از تهیه نقشه اصلی، مالک باید همراه با نقشه ملک جهت دریافت پروانه ساخت به دفتر خدمات نوسازی شهرداری مراجعه کند. این دفاتر پس از بررسی تطابق نقشه با دستور نقشه، پروانه نوسازی و تغییر کاربری ملک را صادر می کند.
• در مرحله آخر نیز تخریب و نوسازی ملک صورت می گیرد. به این صورت که پس از صدور مجوز تغییر کاربری، ملک مورد نظر تخریب و مطابق نقشه تأییدی نوسازی می‌ شود.

تغییر کاربری ملک مسکونی به ملک تجاری

همانطور که می دانید، ملک تجاری از نظر ارزش گذاری و درآمدی که برای هر کسی ایجاد می کند از سطح بالاتری نسبت به ملک مسکونی، برخوردار می باشد. از این رو تفاوت قیمتی یک متر زمین تجاری و یک متر زمین مسکونی، قابل توجه می باشد .اما تغییر کاربری ملک مسکونی به ملک تجاری در اختیار صاحب ملک نیست. از طرفی دریافت مجوز های لازم از اهمیت زیادی برخوردار می باشد. برای این تغییر کاربری مراحل زیر را پیش رو دارید:

• پرداخت عوارض شهرداری
• مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی
• بررسی ملک توسط کارشناسان دفاتر نوسازی
• صدور دستور نقشه
• تهیه نقشه توسط مالک
• صدور کاربری برای پروانه جدید
• نوسازی ملک با کاربری جدید

مدارک مورد نیاز تغییر کاربری ملک مسکونی

بعد از آشنایی با مفهوم کلی کاربری ملک، حال می توان تغییر کاربری ملک مسکونی را مورد بررسی قرار داد. تغییر کاربری ملک همیشه یکی از دغدغه‌های مالکان است. بیشترین تغییر در حوزه تغییر کاربری به اداری صورت می‌گیرد زیرا املاک تجاری یا اداری دارای ارزش بیشتری می باشند. به عبارتی می توان گفت که این تغییر کاربری صرفه اقتصادی بیشتری دارد. تغییر کاربری‌ها دارای مسیری مشخصی هستند که باید طی شوند. در این مسیر مدارک مورد نیاز به شرح زیر است:

• مدارک شناسایی مالک و یا نماینده قانونی او به همراه وکالت‌نامه اعطایی
• اصل سند ملک
• مشخصات کامل ملک مانند کد پستی و کروکی
• برگ تسویه حساب عوارض شهرداری به همراه برگ تسویه حساب مالیات
• نقشه ملک جدید که به تناسب کاربری جدید مورد نظر طراحی شده است
• مجوزهای لازم از سازمان‌های مربوطه از طریق دفاتر خدمات نوسازی

هزینه تغییر کاربری ملک مسکونی

عوامل مختلفی در تعیین هزینه‌های تغییر کاربری ملک مسکونی، تاثیر گذار هستند. به نحوی که حتی هزینه تغییر کاربری ۲ ملک که در همسایگی هم قرار دارند، می‌تواند با یکدیگر کاملا متفاوت باشد. برای کسب اطلاع در این خصوص، بهتر است به شهرداری محل ملک مورد نظر، مراجعه کنید. تا بتوانید اطلاعات دقیق تری را به دست بیاورید. به طور کلی در این بخش به هزینه هایی اشاره می کنیم که در مسیر تغییر کاربری ملک مسکونی با آن مواجه می شوید. این هزینه ها از قرار زیر است:

• عوارض و مالیات.
• تغییر کاربری که باید به شهرداری پرداخت شود.
• تهیه نقشه جدید ملک
• تخریب و بازسازی ملک

کلام آخر

باید بدانید که اگر برخلاف شرایط قانون شهرداری‌ ها از ملک غیرتجاری استفاده تجاری صورت بگیرد، بررسی تخلف در کمیسیون ماده 100 انجام می‌شود. در صورتی که تخلف اثبات گردد، مالک یا فردی که مرتکب تخلف می شود، باید در مهلت معینی که معمولا کمتر از دو ماه است کسب‌ و کار مورد نظر را در آن ملک، تعطیل کند. در صورتی که مستأجر یا مالک در این زمان، اقدامی به عمل نیاورد محکوم به جریمه نقدی و حبس به مدت ۶ ماه تا دو سال می‌ شود. به منظور پیشگیری از مواجهه با این مشکلات بهتر است نسبت به تغییر کاربری ملک مسکونی اقدام کنید.