تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری یا تجاری را چگونه انجام دهیم؟

کاربری هر ساختمان قبل از احداث آن در پروانه ساختمانی به طور دقیق تعیین می شود. سپس بعد از دریافت پایان کار ساختمان این کاربری در سند آن ملک ثبت می‌شود. در این مقاله می خواهیم تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری و تجاری را بررسی کنیم.

انواع گوناگون و مهم کاربری یک ملک را به طور کلی می‌توان به سه دسته زیر تقسیم کرد:

• مسکونی
• تجاری
• اداری

این نکته را در نظر بگیرید که بهترین وکیل ملکی در تهران و شهرستانها با توجه به تسلط کامل بر قوانین موضوعه و تجربه کافی در این زمینه می تواند راهنمای شما باشد.

کاربری ملک

برای آنکه به بررسی تغییر کاربری ملک مسکونی بپردازیم، ابتدا باید با تعریف کاربری ملک آشنا شویم. کاربری‌ های زیر مرسوم‌ ترین موارد برای املاک در قوانین ایران به شمار می‌آیند.

• کشاورزی: این کاربری برای زمین‌هایی معمول است که برای امور کشاورزی مناسب هستند. کشاورزی دو نوع کاربری نیاز دارد. یکی زمین زراعی و دیگری باغ میوه.
• صنعتی: کاربری صنعتی به منظور استفاده از زمین‌های بزرگ برای ایجاد کارگاه‌ و کارخانه‌ در شهرک‌های صنعتی است.
• خدماتی: کاربری خدماتی به منظور خدمات دهی و رفاه حال مردم تعریف شده است و در قبال آن مبلغی به شهرداری نمی پردازیم.
• ورزشی: این کاربری برای مکان‌هایی مانند سالن‌های ورزشی و یا استادیوم‌ها صادر می‌گردد. در حقیقت مکانی است که جدا از امکان استفاده ورزشی، رویدادهایی چون جشن‌های ملی و مذهبی را نیز میزبانی می‌کند.
•  مسکونی: ساختمانی که با هدف اسکان دائم یا موقت افراد احداث می‌گردد و نیز طبق الگوی مشخصی مانند دارا بودن بخش‌هایی مانند آشپزخانه و اتاق خواب و غیره ساخته شود، واحد مسکونی نامیده می‌شود. این کاربری شامل موارد چون آپارتمان، ویلا و کلنگی است.
• تجاری و اداری: به کلیه واحدهایی که طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری با هدف کسب‌ و کار و تجارت احداث می شوند یا واحدهای صنعتی که تحت پوشش قانون نظام صنفی و واحدهای تابع قانون تجارت قرار دارند، تجاری و اداری می گوییم.

پیشنهاد وکیل از ما به منظور مطالعه بیشتر در زمینه معاملات املاک: مطالبه ثمن معامله

تغییر کاربری ملک مسکونی

بعاد از آشنایی با مفهوم کلی کاربری ملک، حال می توان تغییر کاربری ملک مسکونی را مورد بررسی قرار داد. تغییر کاربری میک همیشه یکی از دغدغه‌های مالکان است. بیشترین تغییر در حوزه تغییر کاربری به اداری صورت می‌گیرد. زیرا املاک تجاری یا اداری دارای ارزش بیشتری می باشند.به عبارتی می توان گفت که این تغییر کاربری صرفه اقتصادی بیشتری دارد. تغییر کاربری‌ها دارای مسیری مشخصی است که باید طی شود. در این مسیر مدارک مورد نیاز به شرح زیر است:

• مدارک شناسایی مالک و یا نماینده قانونی او به همراه وکالت‌نامه اعطایی
• اصل سند ملک
• مشخصات کامل ملک مانند کد پستی و کروکی
• برگ تسویه حساب عوارض شهرداری به همراه برگ تسویه حساب مالیات
• نقشه ملک جدید که به تناسب کاربری جدید مورد نظر طراحی شده است
• مجوزهای لازم از سازمان‌های مربوطه از طریق دفاتر خدمات نوسازی

تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری

تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری به دو شیوه کلی انجام می‌گیرد. این دو شیوه عبارت اند از:

• تغییر کاربری از راه تخریب و نوسازی
• تغییر کاربری از راه دریافت مجوز تغییر کاربری.

اما باید این نکته را خاطر نشان شویم که با توجه به محدودیت‌های موجود برای دریافت مجوز و همچنین وجود بافت فرسوده گسترده که نیاز به بازسازی دارد تغییر کاربری ملک بیشتر مواقع از طریق تخریب و نوسازی انجام می‌شود.

برای تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری مراحل زیر را پیش رو دارید:

• رجوع به شهرداری و پرداخت عوارض سالیانه ملک.
• مراجعه به سازمان‌ها و ادارات لازم برای تکمیل مدارک اولیه.
• رجوع به دفتر خدمات نوسازی ناحیه و ارائه درخواست از طریق فرمی که در آن کاربری قدیم و کاربری جدید جهت تغییر ثبت می‌شود.
• در مرحله چهارم یک ناظر برای بررسی ملک فرستاده می‌شود. این فرد می‌باید ابتدا اطلاعات موجود در فرم درخواست را با ملک مطابقت دهد. در صورت عدم وجود اختلاف بین این دو سایر شرایط مورد نیاز برای تغییر کاربری ملک را نیز بررسی نماید. در صورتی که مغایرتی در این موارد وجود داشته باشد مالک باید ابتدا برای رسیدگی به آن اقدام کند.
• دفتر خدمات نوسازی در این مرحله دستور نقشه جدید که متناسب با کاربری مورد درخواست است را صادر خواهد کرد. سپس در این نقشه اطلاعات مربوط به ملک اداری مشخص خواهد شد.
• مالک در این مرحله طبق نقشه برای طراحی نقشه اصلی اقدام خواهد می کند. همچنین موارد مذکور در دستور نقشه را در نقشه اصلی لحاظ می‌کند.
• پس از تهیه نقشه اصلی مالک باید همراه با نقشه ملک، جهت دریافت پروانه ساخت به دفتر خدمات نوسازی شهرداری مراجعه کند. این دفاتر پس از بررسی تطابق نقشه با دستور نقشه، پروانه نوسازی و تغییر کاربری ملک را صادر می کند.
• در مرحله آخر نیز تخریب و نوسازی ملک صورت می گیرد. به این صورت که پس از صدور مجوز تغییر کاربری، ملک مورد نظر تخریب و مطابق نقشه تأییدی نوسازی می‌ شود.

تغییر کاربری ملک مسکونی به ملک تجاری

همانطور که می دانید، ملک تجاری از نظر ارزش گذاری و درآمدی که برای هر کسی ایجاد می کند از سطح بالاتری نسبت به ملک مسکونی برخوردار می باشد.از این رو تفاوت قیمتی یک متر زمین تجاری و یک متر زمین مسکونی قابل توجه می باشد .اما تغییر کاربری ملک مسکونی به ملک تجاری در اختیار صاحب ملک نیست. از طرفی دریافت مجوز های لازم از اهمیت زیادی برخوردار می باشد. برای این تغییر کاربری مراحل زیر را پیش رو دارید:مراحل زیر باید طی شود:

• پرداخت عوارض شهرداری
• مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی
• بررسی ملک توسط کارشناسان دفاتر نوسازی
• صدور دستور نقشه
• تهیه نقشه توسط مالک
• صدور کاربری برای پروانه جدید
• نوسازی ملک با کاربری جدید

هزینه تغییر کاربری ملک مسکونی

در همین ابتدا باید بگوییم اگر قصد دارید از هزینه‌های دقیق تغییر کاربری ملک مسکونی مطلع شوید، یا نحوه محاسبه تغییر کاربری ملک را بدانید، باید این امر امکان پذیر نیست. چرا که عوامل مختلفی در تعیین این هزینه‌ها تاثیر گذار هستند. به نحوی که حتی هزینه تغییر کاربری ۲ ملک که در همسایگی هم قرار دارند، می‌تواند با یکدیگر کاملا متفاوت باشد. برای کسب اطلاع در این خصوص، بهتر است به شهرداری محل ملک مورد نظر مراجعه کنید. تا بتوانید اطلاعات دقیق تری را به دست بیاورید.

به طور کلی در این بخش به هزینه هایی اشاره می کنیم که در مسیر تغییر کاربری ملک مسکونی با آن مواجه می شوید. این هزینه ها از قرار زیر است:

• عوارض و مالیات.
• تغییر کاربری که باید به شهرداری پرداخت شود.
• تهیه نقشه جدید ملک
• تخریب و بازسازی ملک

عواقب تغییر کاربری ملک مسکونی به صورت غیرقانونی

در این بخش به منظور سخن پایانی به عواقب تغییر کاربری ملک مسکونی به صورت غیر قانونی اشاره می کنیم. از همراهی شما سپاسگزاریم.

باید بدانید که اگر برخلاف شرایط قانون شهرداری‌ ها در ملک غیرتجاری استفاده تجاری صورت بگیرد، بررسی تخلف در کمیسیون ماده 100 انجام می‌شود. در صورتی که تخلف اثبات گردد، مالک یا فردی که مرتکب تخلف می شود، باید در مهلت معینی که معمولا کمتر از دو ماه است کسب‌ و کار مورد نظر را در آن ملک، تعطیل کند. در صورتی که مستأجر یا مالک در این زمان، اقدامی به عمل نیاورد محکوم به جریمه نقدی و حبس به مدت ۶ ماه تا دو سال می‌ شود.