بایدها و نبایدهای قرارداد پیش فروش ساختمان
امروزه یکی از مهمترین روش های جذب سرمایه برای سازندگان و انبوه سازان ساختمان است. از طرف دیگر اقشار جامعه با پیش خرید واحد های ساختمانی که در حال ساخت هستند، می توانند هزینه های هنگفت مسکن را در اقساط طولانی مدت پرداخت کنند. سپس از این طریق به راحتی صاحب مسکن شوند. به عبارتی پیش خرید آپارتمان یک سرمایه گذاری است. اما این کار نسبتاً برای آن ها پر ریسکپ است. این سرمایه گذاری مستعد کلاهبرداری ها و دست کم تخلفات و عهد شکنی است. از این رو تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان یکی دشوار ترین مباحث قرارداد نویسی است. چرا که این قرارداد پیش فروش فقط بین طرفین آن مطرح نیست. بلکه بر اساس یک قرارداد پایه و اصلی به نام قرارداد مشارکت در ساخت نوشته می شود.
املاک و مستغلات با ارزش ترین بخش دارایی اشخاص را تشکیل می دهند. به همین جهت ضروری است در معاملات مربوط به این قبیل اموال، نکات قانونی مدنظر قرار دهید. از امضاء قرارداد با سهل انگاری یا بدون مشورت با افراد متخصص نیز اجتناب کنید. پیشنهاد “وکیل از ما” به شما، مشاوره تخصصی با بهترین وکیل ملکی در تهران و شهرستانهاست. تا از این طریق احتمال هرگونه ضرر و زیان را به صفر برسانید.
قوانین پیش فروش ساختمان
مهمترین قوانین در قرارداد پیش فروش ساختمان عبارت اند از:
- قوانین شهرداری
- قوانین ثبتی و تفکیک و افراز و سند
- مهندسی و مقررات ملی ساختمان
- قوانین بیمه و کار
- سایر قوانین مدنی و جزایی
- قانون پیش فروش ساختمان
- آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان
قرارداد پیش فروش آپارتمان
همانطور که در ابتدای این مقاله گفتیم، از آنجا که پیش خرید آپارتمان یک سرمایه گذاری نسبتاً پر ریسک برای مردم است، ضرورت دارد که با یک قرارداد محکم و شفاف، ریسک کار به حداقل برسد. زیرا این موضوع امری بدیهیست که، سرمایه گذاری برای پیش خرید بدون تنظیم یک قرارداد محکم حقوقی ریسک آن را صد برابر می کند.
در قرارداد پیش فروش ساختمان در عین پیچیدگی حقوقی در اکثر مواقع یک طرف آن مردم عادی و طرف دیگر سازندگان و پیمانکاران آشنا به قانون و حرفه ای هستند. موضوع این قراردادها نیز مستقیماً با خانه و و محل سکونت مردم ارتباط دارد. لازم به ذکر است که، بخش قابل ملاحظه ای از دعاوی در دادگستری نیز مربوط به اختلافات در همین قراردادها است. قرارداد پیش فروش و پیش خرید، باید دقیق باشد. به طوری که انبوهی از حقوق و تعهدات طرفین و قوانین را و مقررات سازمان های مربوطه را پیش بینی کند. جهت بررسی یشتر نکات این قرارداد با ما همراه باشید.
دعاوی قرارداد پیش فروش ساختمان
دعاوی مربوط به قرارداد پیش فروش ساختمان دسته مهمی از دعاوی مطروحه در دادگستری است. این دعاوی ممکن است بین افراد زیر مطرح گردد:
- بین پیش خریدار از یک طرف و پیش فروشنده
- بین پیش خریدار از یک طرف و مالک اصلی از طرف دیگر
- توسط اشخاص ثالث علیه طرفین قرارداد
این دعاوی با توجه به ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان عناوین مختلفی دارد. این عناوین عبارت اند از:
- دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی
- ساخت و تکمیل
- تفکیک سند و اخذ پایان کار
- تحویل
- عدم تطابق ساختمان با نقشه یا مصالح مورد توافق
- خسارات و غیره عموماً از جانب پیش خریدار
- دعاوی الزام به پرداخت الباقی ثمن
- فسخ
این دعاوی به علت تعدد طرفین درگیر آن گاهی پیچیدگی ها و چالش های حقوقی ایجاد می کند که باید کاملا‍ً به آن واقف بود. وکلا برتر با توجه به دانش و تجربه کافی در این زمینه، راهنمای شما خواهند بود.
تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان
پیشتر گفتیم، از آنجا که پیش خرید آپارتمان یک سرمایه گذاری نسبتا پر ریسک برای مردم محسوب می گردد، لازم است که با انعقاد یک قرارداد محکم و شفاف، ریسک این عمل به حداقل برسد. به این منظور طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان باید از نحوه تنظیم عقد قرارداد، مطلع یاشند. همچنین کلیه مواردی را که بعدا ممکن است منجر به اختلاف گردد را در آن پیش بینی نمایند. در این بخش به برخی از این نکات اشاره می کنیم.
- تمام مراحل باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. تنظیم این عقد قرارداد و قولنامه، در بنگاه ها و مشاوران املاک کافی نیست. در صورت بروز هر گونه اختلاف و طرح دعوای حقوقی در دادگاه، تنها سندی در نزد مراجع رسیدگی کننده دارای اعتبار است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
- قانون گذار در سال 1389 اقدام به تدوین قانون جداگانه تحت عنوان «قانون پیش فروش ساختمان» نموده است. این قانون شامل 25 ماده می شود. در این قانون به موارد مهمی از جمله موارد قابل ذکر در عقد، مدارک لازم، مسئولیت طرفین در زمان بروز تخلف و مجازات آن ها اشاره می شود. به همین دلیل در هنگام تنظیم عقد قرارداد، طرفین باید موارد مندرج در این قانون را نیز مد نظر قرار بدهند.
- بر طبق ماده 2 قانون «قانون پیش فروش ساختمان»، قرارداد پیش فروش ساختمان از بخش های مختلفی تشکیل می شود. بخش ابتدایی این عقد، به بیان اطلاعات طرفین قرارداد و مورد معامله اختصاص دارد. در این بخش اطلاعاتی نظیر مشخصات طرفین، نشانی ملک و مشخصات فنی واحد ساختمانی نوشته می شود. در قسمت بعدی به نحوه تادیه هزینه ها پرداخته می شود. مواردی مانند نحوه پرداخت، تعداد اقساط و میزان ثمن معامله.
- قست انتهایی این قرارداد نیز شامل زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروشی و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی است. طرفین قرارداد همچنین، می بایست در این قسمت، به تعیین تکلیف خسارات، تضمین ها و حل و فصل اختلافات قراردادی پرداخته تا در صورت بروز مشکل در روند اجرای عقد، بتوانند به راحتی آن را حل و فصل نمایند.
نکات حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان
در این بخش به منظور سخن پایانی بر آنیم تا به برخی از نکات حقوقی مهم در بحث تنظیم قراداد پیش فروش ساختمان اشاره کنیم. از همراهی شما سپاسگزاریم.
- مفهم قرارداد پیش فروش ساختمان در ماده 1 قانون تعریف می شود.
- یش فروش صرفا از جانبه کسی که مالک رسمی زمین است ممکن می باشد. نه از جانب سازنده که مالک نیست.
- سازنده در صورتی که سرمایه گذار هم باشد و مشمول تعریف بند یک ماده 1 آن قانون بشود امکان پیش فروش دارد.
- مواردی که باید در قرارداد پیش فروش تصریح شود در ماده 2 قانون می باشد.
- به جز بند 10 ماده 2 اشاره به سایر موارد منطقی و معقول است.
- شرط داوری گاهی فقط راهی است برای فرار طرف متخلف از انجام تعهد. رای و تصمیم داور لزوما موافق عرف و منظور قانون گذار نیست. این موضوع ضرورتاً فصل خصومت نمی کند.
- از بند 4 ماده 4 بر میاید که برای پیش فروش عملیات پی ساختمان باید خاتمه یافته باشد. قبل از آن و به اصلاح روی خاک تا قبل از بنای قدیمی پیش فروش ممکن نیست.
- قرارداد پیش فروش مثل انتقال قطعی به موجب سند رسمی انجام میشود. ولی سند رسمی پیش خرید ساختمان به معنی مالکیت قطعی نیست.
- در صورتی که طرفین برای انجام تعهد خسارتی در نظر بگیرند، مطابق همان عمل میشود. اما در صورت سکوت طرفین میزان خسارت مطابق ماده 6 قانون تعیین می شود.
- ماده 7 قانون تکلیف افزایش و کاهش متراژ و ملاک محاسبه قیمت را مشخص می کند. که به طرز پررنگی به ضرر مالک و سازنده است. البته این موضوع طبیعتا به نفع خریدار می باشد، چرا که مالک در طول انجام پروژه باید به نرخ روز مصالح خریداری نماید. ولی خریدار برای محاسبه قیمت متراژ اضافه باید ملاک زمان عقد را رعایت کند.
